Nhiều người đã mất khả năng cân đối tài chính vì không có nguyên tắc khi sử dụng vốn vay để đầu tư bất động sản, bán bớt bất động sản để trả nợ dẫn đến thua lỗ nặng nề.
Cuối năm là thời điểm thị trường bất động sản thường nhộn nhịp. Trong giai đoạn này, nhiều người “xuống tiền” mua bất động sản hoặc đầu tư. Vì vậy, vấn đề tài chính cũng là câu chuyện được nêu ra/xem xét vào thời điểm này.
Nguyên tắc 1: Xem xét nguồn tài chính cá nhân
Theo lời khuyên của các chuyên gia, bạn không nên dồn hết tiền vào bất động sản. Phải tính toán, cân nhắc, đầu tư bất động sản phải là thặng dư chỉ để đầu tư.
Trước khi quyết định đầu tư, hãy tính toán xem bạn có bao nhiêu vốn sở hữu. Theo đó, bạn phải chọn một bất động sản phù hợp và phù hợp với mình. Bạn có thể sử dụng đòn bẩy tài chính – bao gồm vay không lãi suất (vay người thân) và vay trả lãi (vay ngân hàng).
Hãy liệt kê khả năng vốn của mình và có thể vay thêm 20-50% giá trị bất động sản bạn định đầu tư. Tỷ lệ này phụ thuộc vào nhiều yếu tố, đặc biệt là khả năng trả nợ. Trong mọi tình huống hãy lựa chọn theo sức mình để đầu tư an toàn nhất.
Nguyên bản quy tắc thứ hai: Nếu bạn mua bất động sản hoặc dự án có lãi suất 0% thì hãy chú ý đến thời điểm tính lãi và khả năng trả lãi.
Có khá nhiều người gửi tiền mua dự án vì chính sách vốn hấp dẫn như “ưu đãi lãi suất 0%”. Vì việc cho vay quá dễ dàng nên người mua không cần suy nghĩ nhiều mà làm theo cảm tính và gửi tiền.
Vấn đề là, xin lưu ý rằng chính sách này có thời hạn và bạn cần nhớ thời điểm bắt đầu trả lãi. Vậy thì lấy đâu ra tiền để trả lãi và số tiền là bao nhiêu? Tôi có đủ khả năng không? Hay ngôi nhà này có cho thuê không?
Nhiều người đã phải bán tháo bất động sản khi chính sách ưu đãi 0% kết thúc vì phải đối mặt với sự thật phũ phàng là không biết lấy đâu ra tiền để trả lãi, hay vì thu nhập cho thuê thấp trong khi lãi suất cho vay lại thấp. . cao quá nên không đủ tiền trả.
Nguyên tắc 3: Tận dụng ưu đãi từ nhà đầu tư và lãi suất kép từ ngân hàng
Lãi kép được hiểu là việc chúng ta có tiền, sử dụng đòn bẩy tài chính nhiều hơn để đầu tư sinh lời, sau đó thu lãi và cộng số lãi này vào gốc để được số tiền gốc lớn hơn, từ đó vay mượn nhiều hơn. ban đầu và đầu tư vào bất động sản với quy mô lớn hơn ban đầu. Nhờ đó sẽ tạo ra nhiều lợi nhuận hơn lần trước. Lãi kép được xem là con át chủ bài của những nhà đầu tư sành sỏi, giúp nhân vốn của nhà đầu tư lên gấp nhiều lần.
Theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, lợi thế của thị trường bất động sản hiện nay thuộc về người mua nhà nên tận dụng chính sách lãi suất ưu đãi từ chủ đầu tư là cách kiếm lời “ngay thời điểm mua”. . Hiện nay chủ đầu tư đang có những chính sách ưu đãi, chiết khấu, phương thức thanh toán mở rộng… mang đến nhiều cơ hội cho khách hàng.
Theo ông Quảng, với nguồn tài chính khoảng 2-3 tỷ đồng, bạn nên nghĩ đến việc mua bất động sản như căn hộ chung cư (có thể thuê). Tuy nhiên, chuyên gia này cũng cho rằng tốt nhất người mua nên hạn chế vay ngân hàng và sử dụng đòn bẩy tài chính cao, đặc biệt trong bối cảnh kinh tế khó khăn hiện nay. Nếu vay, người mua (kể cả người mua thật và nhà đầu tư) chỉ được vay tối đa khoảng 30-40%. Vì việc trả lãi vay cho ngân hàng, nhất là trong thời điểm khó khăn, người vay rất khó khăn.
Nguyên tắc 4: Chỉ nên Dành 10-30% tổng giá trị bất động sản.
Theo các chuyên gia, sử dụng đòn bẩy tài chính là một trong những chiến lược của các nhà đầu tư khi tham gia thị trường bất động sản. Đòn bẩy được tạo ra bằng cách sử dụng vốn vay làm nguồn vốn khi đầu tư, cho phép khách hàng mua được tài sản có giá trị lớn hơn, từ đó tối ưu hóa tỷ suất lợi nhuận so với việc bỏ ra 100% giá trị. tài sản.
Thông thường, khi sử dụng đòn bẩy tài chính, khách hàng chỉ phải bỏ ra 10-30% tổng giá trị bất động sản. Theo ước tính, thời gian gần đây, lượng khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính khi đầu tư vào bất động sản ngày càng tăng. Tuy nhiên, bất cứ lúc nào bạn cũng không nên vay quá 30-50% giá trị tài sản, lãi suất cho vay dưới 30% vẫn là an toàn nhất.
Đồng thời, nhà đầu tư cũng cần xem xét khả năng tạo ra dòng tiền của bất động sản. Khả năng tạo ra dòng tiền của bất động sản là dòng tiền thu được từ việc cho thuê bất động sản đó. Đó có thể là thuê nhà, thuê văn phòng, thuê căn hộ, thuê nhà xưởng, thuê nhà xưởng, thuê kho bãi,… Thông thường, số tiền này được trả định kỳ 1 tháng, 3 tháng một lần. tháng, 6 tháng tùy theo thỏa thuận.
Nếu bất động sản không tạo ra dòng tiền thì tốt nhất không nên sử dụng vốn vay. Nếu bạn đầu tư chuyên nghiệp vào bất động sản, sẽ có một quỹ được chia thành các khoản đầu tư dài hạn, trung hạn và ngắn hạn. Đối với bất động sản đầu tư trung và dài hạn, rủi ro cơ cấu khá cao. Nếu bất động sản không khai thác được để cho thuê thì không nên dùng vốn vay, hoặc nếu có thì dùng rất ít và dùng số tiền tích lũy được để trả dần lãi gốc. Vì sự an toàn là điều tối quan trọng đối với các khoản đầu tư trung và dài hạn nên nếu bạn không thể tạo ra dòng tiền để trang trải lãi vay thì tốt nhất bạn nên sử dụng vốn tự có của mình. Có người mua miếng nhỏ, có người mua miếng lớn.
Quy tắc năm: Hãy chú ý đến việc lướt sóng
Theo TS Sử Ngọc Khương, để tận dụng lợi thế của thị trường, cũng như tránh những rủi ro không đáng có, nếu nhà đầu tư mua bất động sản để ở/để ở cũng cần cân nhắc mua. Nếu nhà đầu tư đang lướt sóng và đầu tư ngắn hạn thì cũng cần xem xét lại kế hoạch kinh doanh của mình và giảm kỳ vọng vì thị trường hiện nay không còn kiểu lướt sóng như nhiều năm trước nữa. Vì vậy, chúng ta cần phải cẩn thận, kết hợp với việc hạn chế tối đa việc sử dụng đòn bẩy tài chính để vay ngân hàng khi thời gian chờ đợi quá lâu, công việc lướt sóng của chúng ta sẽ bị hạn chế vì lãi tăng nhưng biên lợi nhuận lại tăng. Tỷ suất lợi nhuận không thể bù đắp được số tiền lãi đó. Đây là câu chuyện mà các nhà đầu tư lướt sóng và ngắn hạn cũng cần cân nhắc.
Nhớ để nguồn: 5 nguyên tắc “vàng” cân bài toán tài chính đầu tư BĐS dịp cuối năm 2021 tại thtrangdai.edu.vn
Chuyên mục: Blog
