Thời gian gần đây, tại một số địa phương, nhiều cuộc đấu giá đất đã vô tình trở thành “chợ giao dịch” nhộn nhịp cho giới đầu cơ kiếm lời mới.
Thủ tướng vừa có công điện yêu cầu các cơ quan nhà nước rà soát hệ thống pháp luật, phát hiện những tồn tại, tồn tại để bảo đảm đấu giá đất có tác động tích cực đến phát triển kinh tế – xã hội. cục bộ và ngăn ngừa các tác động tiêu cực.
Đây là yêu cầu rất kịp thời của Thủ tướng, bởi quy định hiện hành của Luật Đấu giá đất đai còn một số kẽ hở. Điều này đã tồn tại từ nhiều năm nay và càng được thể hiện rõ hơn khi đấu giá đất trở nên nóng hơn bao giờ hết.
Thời gian gần đây, tại một số địa phương, nhiều cuộc đấu giá đất đã vô tình trở thành “chợ giao dịch” nhộn nhịp cho giới đầu cơ kiếm lời mới. Nhiều nhà đầu tư chỉ chuyên săn đấu giá đất. Nếu thấy khu vực này sinh lời hơn khu vực khác, họ sẵn sàng bỏ tiền đặt cọc để chọn khu vực mới.
Quy định về tiền đặt cọc khi tham gia đấu giá đất thấp dẫn đến tình trạng bỏ tiền đặt cọc. Theo quy định, người tham gia đấu giá sẽ chỉ phải đặt cọc 5 – 20% giá khởi điểm. Khi tham gia đấu giá, họ không xác định mục đích sử dụng đất ban đầu mà mong muốn lướt thị trường để kiếm phần chênh lệch.
Mặt bằng giá đất sau đấu giá có thể bị đẩy lên cao. (Minh họa – Ảnh: Báo Đầu tư)
Ghi nhận của phóng viên cho thấy, xung quanh khu vực đất mới đấu giá, ngay lập tức sẽ xuất hiện các văn phòng môi giới mua bán những lô đất được người trúng thầu bán. Vì vậy, thay vì đấu giá đất để xây nhà, ổn định cuộc sống, nhiều cuộc đấu giá gần đây đã vô tình trở thành “thị trường giao dịch” mới cho nhóm đầu cơ đất đai kiếm lời.
Trước những xáo trộn từ một số cuộc đấu giá, một số địa phương đã nâng mức đặt cọc lên tối đa 20%. Tuy nhiên, các thành viên thị trường cho rằng con số này vẫn còn thấp, phải đặt cọc ngay 50% và mất tất cả nếu hủy hợp đồng.
“Đề xuất tăng mức đặt cọc lên 50%”, ông Nguyễn Văn Thuận, Giám đốc Trung tâm Quỹ đất và phát triển cụm công nghiệp huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang bình luận.
Đòn bẩy tài chính – Lô đất 5 tỷ chỉ cần bỏ ra 800 triệu
Cũng liên quan đến khía cạnh tài chính, ngoài quy định tiền gửi thấp còn do đòn bẩy tài chính mà ngân hàng đưa ra. Sau khi trúng đấu giá, giới đầu cơ có thể vay 70 – 80% giá trị dự án. Giống như lô đất 5 tỷ, giới đầu cơ chỉ cần bỏ ra 800 triệu. Điều này giải thích vì sao người dân và gia đình buôn bán đất đai. Khi kinh doanh, họ không cần tính đến hiệu quả sau khi đấu giá đất để xây nhà, ổn định cuộc sống mà chỉ quan tâm đến sự chênh lệch khi trúng thầu có thể bán được ngay.
Vì vậy, giới đầu cơ có thể trả giá cao – một trong những nguyên nhân quan trọng dẫn tới các cơn sốt đất gần đây. Các chuyên gia cho rằng nguyên nhân của tình trạng này là do quy định hiện hành về năng lực của người tham gia đấu giá chưa chặt chẽ.
“Không có biên bản nào về việc các bạn vi phạm khi đi đấu giá đất nên việc họ có vi phạm hay không cũng không ảnh hưởng gì đến tương lai của họ. Bây giờ chúng ta nên làm thôi”. Thay đổi. Những người vi phạm phải được liệt kê công khai trên một trang nhất định. Theo thông lệ quốc tế, người ta sẽ đánh dấu sổ đen của người bán đấu giá mà không phải thực hiện bất kỳ nghĩa vụ nào. phục vụ tôi”, bà Đỗ Thị Hồng Hạnh, Tổng Giám đốc Công ty đấu giá hợp danh Lạc Việt cho biết.
Hơn nữa, đối với người tham gia đấu giá, quy định xử lý “liên minh”, thông đồng giữa người tham gia đấu giá, chủ tài sản và tổ chức đấu giá tài sản chưa rõ ràng, đặc biệt là giải pháp ngăn chặn tình trạng “sân sau”, “xanh, đỏ” giữa các chủ sở hữu tài sản. và người tham gia đấu giá do “sở hữu chéo”.
Nhiều cuộc đấu giá đất cao ngất trời
Trên thực tế, thời gian gần đây, quá trình tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất ở nhiều địa phương đã xảy ra sai sót dẫn đến thất thoát tài sản Nhà nước.
Cùng với tình trạng này, giá đất bị đẩy lên cao thông qua đấu giá. Nóng nhất là phiên đấu giá đất ở khu đô thị Thủ Thiêm, TP.HCM, với số tiền trúng thầu lên tới gần 2,5 tỷ đồng, gấp 8 lần giá khởi điểm.
Không chỉ ở Thủ Thiêm, nhiều cuộc đấu giá đất bị đẩy lên mức giá cao ngất ngưởng, gấp mấy lần giá khởi điểm. Cụ thể tại Hà Nội, một lô đất nhỏ trên phố ở quận Cầu Giấy cũng được đấu giá gần 400 triệu đồng/m2. Hoặc giá đất ở các huyện nhỏ, tỉnh xa Hà Nội cũng có thể lên tới 60 – 70 triệu đồng/m2.
Nhìn ở khía cạnh tích cực, có thể thấy điều này sẽ mang lại nguồn thu ngân sách dồi dào cho địa phương. Tuy nhiên, khi mua, người mua luôn muốn giá thấp nhưng trong tình huống này lại là giá cao hơn.
Lý giải điều này, một số nhà phân tích cho rằng có thể việc đẩy giá một diện tích đất lên không loại trừ trường hợp một nhóm người cố ý, có kế hoạch kéo mặt bằng chung của toàn khu vực đó xuống. Khu đó cao. Nói cách khác, họ trả giá cao cho một mảnh đất nhưng đổi lại họ sẽ bán đất xung quanh với giá cao. Cuối cùng, số tiền thu được lớn hơn nhiều so với số tiền bỏ ra.
“Trong nhiều cuộc đấu giá, sau khi đấu giá xong, giá ở khu vực đó lập mức cao kỷ lục và chỉ trong thời gian ngắn. Vậy ai là người được lợi? Tóm lại là tạo ra các cuộc đấu giá. Để đạt được mục tiêu của mình, với mức giá nào, đến mức độ nào thì các tập đoàn này đã thu xếp được”, ông Nguyễn Văn Định, Chủ tịch Hiệp hội môi giới bất động sản Việt Nam cho biết.
Như vậy, mặt bằng giá đất sau đấu giá có thể bị đẩy lên cao. Ném một hòn đá vào giữa mặt hồ tĩnh lặng, nó sẽ tạo ra những đợt sóng nhỏ lan ra xung quanh. Đây là hình ảnh được nhiều chuyên gia dùng để so sánh cuộc đấu giá đất gần 2,5 tỷ đồng/m2 mới đây ở Thủ Thiêm.
Sau khi trúng đấu giá gấp 8 lần giá khởi điểm, doanh nghiệp trúng đấu giá ở khu đô thị mới Thủ Thiêm đã ký hợp đồng mua bất động sản này theo đúng quy định.
Giao dịch chậm lại chờ tăng giá quanh khu vực Thủ Thiêm
Tuy nhiên, trước mắt, cuộc đấu giá dự kiến sẽ có tác động lan tỏa về giá đối với hầu hết các loại sản phẩm bất động sản khác xung quanh khu vực Thủ Thiêm hay thậm chí ra các vùng ngoại ô TP.HCM. Minh trong thời gian tới
Những ngày gần đây, sàn giao dịch Công ty CP Địa ốc Hưng Hưng Thịnh nhận được yêu cầu tăng giá từ các chủ đất ký gửi, giá tăng 15 – 20% so với trước phiên đấu giá. Tuy nhiên, đây chỉ là mức giá để kiểm tra tâm lý thị trường và chưa có giao dịch nào được hoàn tất.
“Họ nuôi như vậy nhưng họ không bán. Vì có khách đặt cọc nên họ nói chưa quyết định được. Họ làm vậy để xem tôi kêu như vậy có ai mua hay không. ?Nếu có ai “Mua thì sẽ bắt đầu tăng. Thực ra thì họ nói vậy nhưng họ vẫn chưa bán được. Người dân có bất động sản để ở, đất xây văn phòng giờ muốn dừng lại mọi việc, đợi Tết qua đi xem chuyện gì sẽ xảy ra”, bà Phan Thị Bích Trâm, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Địa ốc Hưng Hưng Thịnh, cho biết.
Không chỉ các chủ đất cá nhân, chủ đầu tư dự án cũng tạm dừng bán hàng trong thời gian tới để tính toán lại chi phí, giá bán sản phẩm mới cho đợt bán hàng tiếp theo.
“Hiện tại họ chưa có giá, đang tính mở bán sau Tết. Lúc đó họ sẽ đánh giá lại giá thị trường lúc đó nhưng bây giờ họ không dám đưa ra vì họ đang sợ bị “cắn” và ai cũng vậy thôi.” , bà Phan Thị Bích Trâm nói thêm.
Một góc khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP Thủ Đức. (Ảnh: PLO)
Như vậy, mọi giao dịch dường như đang dừng lại để chờ thời điểm sau Tết Nguyên đán, thời điểm được cho là giao dịch bất động sản sôi động nhất khu vực phía Nam. Khi đó, thị trường có thể thấy rõ hơn tác động của cuộc đấu giá tới mặt bằng giá bán mới.
Lo ngại giá đất bị đẩy lên từ đấu giá
Rõ ràng, tâm lý so sánh và chờ đợi ít nhiều sẽ khiến mặt bằng giá ở thời điểm hiện tại tăng lên. Ngay cả khi mặt bằng giá mới chưa thực sự được tạo ra, một số bất cập đã bộc lộ như giá đất trúng đấu giá liên tục tăng cao sẽ gây khó khăn cho công tác giải phóng mặt bằng, thu hồi đất sắp tới. của các địa phương. Chẳng hạn, tại huyện Việt Yên, Bắc Giang, nơi có tốc độ đô thị hóa cao, cần rất nhiều đất sạch để phát triển dự án.
“Ví dụ, nếu giá đấu giá cao thì chi phí tái định cư cho người dân cũng tăng cao nên ngân sách nhà nước chi cho giải phóng mặt bằng cũng cao hơn. Ngoài ra, tâm lý người dân cũng bị ảnh hưởng”, ông Lê Hoàng Bách, Phó Chủ tịch HĐQT của UBND huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang nhận xét.
“Giá đấu giá không phải là giá thật mà sẽ xác lập một mặt bằng giá mới cho toàn bộ khu vực xung quanh và nhiều người dân sẽ lấy giá đó để tính giá chuyển nhượng cao. Đặc biệt sẽ rất khó khăn trong việc bồi thường, tái định cư. khi nhà nước thu hồi đất”, PGS,TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội, nhấn mạnh.
Có lo ngại về mặt bằng giá mới nhưng các chuyên gia cho rằng về lâu dài thị trường sẽ tự điều chỉnh theo cung cầu và những cuộc đấu giá tỷ USD sẽ không có tác động thực sự mạnh đến mặt bằng giá thị trường. Về lâu dài. Bởi đối với những nhà đầu tư chuyên nghiệp, việc xác định đâu là mức giá phù hợp sẽ được tính toán, xem xét bởi nhiều yếu tố chứ không phải theo giá đấu giá của một lô đất. Bởi suy cho cùng, họ mới là người có nhu cầu bán sản phẩm, cần có giao dịch thị trường chứ không thể tự mình đơn phương định giá thị trường.
“Một cuộc đấu giá bất thường ở một thị trường rộng lớn như hiện nay không mang tính quyết định đối với mặt bằng giá thị trường. Tôi cho rằng trong trường hợp này là quá đáng, chỉ là có một chút dư chấn tâm lý. Và khi người dân có nhiều đất để bán mà có thể’ Không bán thì giá sẽ điều chỉnh”, TS. Huỳnh Thế Du, giảng viên Chính sách công, Đại học Fulbright Việt Nam, cho biết.
Tuy nhiên, nhìn vào việc liên tục hình thành các mặt bằng giá mới trên thị trường bất động sản thời gian gần đây, các chuyên gia cho rằng cần sớm có chính sách, giải pháp can thiệp để tránh “cú sốc” tăng giá. thông qua đấu giá đất, từ đó vô hình chung khiến mặt bằng giá trên thị trường tăng cao.
Hậu quả của việc này không chỉ là dòng tiền của doanh nghiệp mà tiền của người dân cũng đổ vào bất động sản, sản xuất kinh doanh không còn nguồn lực để đầu tư. Hơn nữa, nỗ lực phát triển quyền sở hữu nhà ở giá rẻ cho người có thu nhập thấp và trung bình mà Chính phủ đang theo đuổi sẽ gặp nhiều khó khăn. Cơ hội tiếp cận nhà ở của đại đa số người dân sẽ trở nên xa vời hơn.
Nhớ để nguồn: Đấu giá đất: Kẽ hở và hệ lụy tại thtrangdai.edu.vn
Chuyên mục: Blog
