Hàng trăm dự án nhà ở thương mại được quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp nhưng không phải đất ở đang mắc kẹt, không thể triển khai. Hàng loạt dự án đã hoàn thành nhưng chưa thực hiện được nghĩa vụ tài chính…
Hình ảnh chỉ mang tính chất minh họa
Ở nhiều nước trên thế giới, lĩnh vực bất động sản thường chiếm khoảng 20% GDP thì ở Việt Nam con số này chỉ khoảng 7-8%. Vì vậy, nếu các vấn đề pháp lý liên quan được giải quyết, ngành bất động sản vẫn còn nhiều tiềm năng phát triển, góp phần không nhỏ vào sự phục hồi và tăng trưởng của nền kinh tế.
DOANH NGHIỆP GẶP KHÓ KHĂN DO “Rắc rối” pháp lý với dự án
Theo nhiều doanh nghiệp, để được công nhận là nhà đầu tư, họ phải có quyền sử dụng hợp pháp đất ở và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang xây dựng. đất ở theo quy định tại Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014). Chữ “và” và chữ “đất ở” trong quy định này đã khiến hàng loạt đơn vị có đất hỗn hợp không thể thực hiện được dự án, bị chôn vốn nhiều năm, thua lỗ, thậm chí có nguy cơ phá sản. . Ngân sách Nhà nước thất thu, giá nhà tăng cao khiến người có nhu cầu thực sự khó tạo nhà ở.
Mới đây, ngày 05/10/2021, Chính phủ đã trình Quốc hội về “Luật Dự án sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo hình thức đối tác công tư, Luật Đầu tư”. Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Điện lực, Luật Doanh nghiệp, Luật Hỗ trợ doanh nghiệp vừa và nhỏ, Luật Hải quan, Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt và Luật Thi hành án dân sự.
Trong dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 10 Luật nêu trên đề xuất sửa đổi điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 với đề xuất sửa đổi như: “Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp”. pháp luật hoặc các loại đất khác phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo quy định của pháp luật về đất đai, thu hồi đất để bán đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công.
Về đề xuất trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, phân tích: các dự án hiện nay thường có khoảng 10% đất thổ cư, khoảng 80% đất nông nghiệp, khoảng 10% đất nền. Kênh, đường, bờ đất, kênh nội đồng do Nhà nước quản lý. Hầu như không có dự án nào mà toàn bộ khu vực này là đất ở. Riêng TP.HCM, hiện có khoảng 173 dự án nhà ở thương mại mà chủ đầu tư đã có quyền sử dụng đất nhưng chưa được công nhận là chủ đầu tư (trong đó có 126 dự án giai đoạn 2015-2018 và 47 dự án năm ngoái). 2020), nếu tháo gỡ vướng mắc về thủ tục, công nhận nhà đầu tư để triển khai dự án sẽ tạo nguồn thu rất lớn cho ngân sách Nhà nước.
Theo ông Châu, với 173 dự án nhà ở thương mại nêu trên, ước tính mỗi dự án có vốn đầu tư 1.000 tỷ đồng, tổng mức đầu tư lên tới 173.000 tỷ đồng. Nếu sớm thực hiện, Nhà nước sẽ thu thuế VAT 10% trị giá 17.300 tỷ đồng. Nếu các dự án này lãi 20%, tức 34.600 tỷ đồng, Nhà nước sẽ thu thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) 20%, tức 6.920 tỷ đồng, đồng thời Nhà nước cũng thu thêm thuế chuyển nhượng, kinh doanh bất động sản. dịch vụ. , thương mại khác.
“Thực tế, có những dự án khu đô thị mới quy mô lớn tại quận 1, quận Bình Thạnh, TP.Thủ Đức, huyện Cần Giờ với tổng vốn đầu tư lên tới hàng chục, thậm chí hàng trăm nghìn tỷ đồng, cho thấy TP. cũng có nguồn thu ngân sách rất lớn, do đó, nếu Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 10 Luật trên được Quốc hội xem xét, thông qua sẽ vừa tháo gỡ ách tắc cho hàng trăm dự án nhà ở thương mại, giảm bớt khó khăn cho nhà đầu tư và tạo nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước”, ông Châu nói thêm.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Anh Tú, Phó Tổng thư ký Hiệp hội môi giới bất động sản, cho biết, trong vài năm trở lại đây, số dự án đủ điều kiện đưa ra thị trường còn ít và liên tục giảm. Trong khi đó, hiện có hàng trăm dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp (gồm nhiều loại đất: đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp) do nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định. các quy định về pháp luật đất đai, mục đích sử dụng đất phải chuyển đổi, ách tắc, thủ tục đầu tư xây dựng không thể hoàn thiện do một số quy định pháp luật chưa đồng bộ, chưa hợp lý. Nếu giải quyết được những vướng mắc, vướng mắc về pháp lý đối với các dự án này, nguồn cung sẽ cải thiện rất nhiều, góp phần giảm giá nhà, đặc biệt trong bối cảnh kinh tế trong nước và thế giới bị ảnh hưởng. bị ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch Covid -19.
KHỐI TRONG TẤT CẢ CÁC DỰ ÁN ĐÃ HOÀN THÀNH
Thực tế cho thấy vấn đề không chỉ xảy ra với những dự án chưa triển khai mà ngay cả những dự án đã hoàn thành cũng gặp rất nhiều khó khăn. Trong đó có vấn đề tính tiền sử dụng đất đối với dự án nhà ở thương mại. Chẳng hạn, theo thống kê chưa đầy đủ, tính đến tháng 9/2020, toàn TP.HCM có 63 dự án hoàn thành của 17 doanh nghiệp với hơn 30.042 căn (trong đó có 27.709 căn hộ và 2.693 căn hộ văn phòng). officetel) chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) cho người mua nhà. Nguyên nhân chính là do Sở Tài nguyên và Môi trường và Sở Tài chính chưa quyết toán tiền sử dụng đất cho dự án. Năm 2020, Sở Tài nguyên và Môi trường đã cấp “sổ đỏ” cho 11.114 căn nhà, như vậy vẫn còn gần 20.000 căn nhà chưa được cấp sổ.
Nhiều ý kiến cho rằng, việc chậm xác định tiền sử dụng đất dự án như trên gây thiệt hại cho doanh nghiệp, người mua nhà vì không được cấp “sổ đỏ” để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng. của khách hàng, đồng thời làm giảm nguồn thu ngân sách cho thành phố hàng nghìn tỷ đồng. Ngoài ra, cũng có nhiều dự án nhà ở thương mại đã hoàn thành xây dựng hạ tầng, móng các khu chung cư, đáp ứng điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai nhưng chưa được thành phố chấp thuận cho sử dụng đất. lệ phí. sớm hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước để huy động vốn.
Chẳng hạn, dự án nhà ở cao tầng quy mô lớn tại phường Phú Thuận, quận 7 đã nhận được tiền đặt cọc từ khách hàng nhưng vẫn chưa ký được hợp đồng mua bán nhà. Bởi đến thời điểm hiện tại, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính vẫn chưa trình Hội đồng thẩm định đất đai thành phố để trình UBND thành phố phê duyệt tiền sử dụng đất dự án. Dự kiến, số tiền sử dụng đất riêng cho dự án này là khoảng 1.500 tỷ đồng.
“Điều này chứng tỏ, nếu các cấp, các ngành tháo gỡ quyết liệt các vướng mắc về cơ chế, quy trình, thủ tục trong thực thi pháp luật liên quan đến bất động sản thì không chỉ góp phần tạo môi trường đầu tư, kinh doanh thực sự cởi mở, minh bạch, công bằng cho doanh nghiệp mà còn góp phần quan trọng vào việc tăng nguồn thu cho ngân sách địa phương. Từ đó mang lại lợi ích đáng kể cho cả Nhà nước, nhà đầu tư và thị trường bất động sản…”, lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhìn nhận.
Nhớ để nguồn: Mắc kẹt’ pháp lý, bất động sản giảm đóng góp ngân sách tại thtrangdai.edu.vn
Chuyên mục: Blog
