Tại sao chung cư mini lại nở rộ dù nhiều rủi ro?

Ghi nhận trên một số nhóm, website bất động sản ở Hà Nội, một căn hộ mini có diện tích từ hơn 35 m2 đến gần 70 m2 đang được rao bán phổ biến với mức giá từ 600 triệu đồng đến hơn một tỷ đồng. Mức giá này tăng 15-20% so với giai đoạn 2015-2016.

Căn hộ mini thường cao từ 5-10 tầng, có hàng chục đến hơn hàng trăm căn hộ nằm rải rác ở các khu vực có mật độ dân cư, công nhân, sinh viên đông đúc tại các quận Thanh Xuân, Cầu Giấy, Nam Tú. Liêm, Bắc Từ Liêm… Thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng cũng đơn giản hơn nhiều so với việc đầu tư xây dựng dự án chung cư thương mại.

Chung cư mini trên đường Vũ Tông Phan, quận Thanh Xuân, Hà Nội. Ảnh: Ngọc Thanh

Tại Hà Nội, một số ngõ như 44 Trần Thái Tông, 165 Dương Quang Hàm, 255 Cầu Giấy, 199 Hồ Tùng Mậu (Cầu Giấy) hay Khương Hà, Khương Trung (Thanh Xuân) được coi là “thủ đô” của Hà Nội. Căn hộ mini có hàng chục tòa vừa bán vừa cho thuê. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, Hà Nội vẫn chưa công bố số lượng loại sản phẩm này dù năm 2018 Sở Xây dựng đã yêu cầu các quận, huyện niêm yết số lượng căn hộ mini.

Giống như Hà Nội, giai đoạn 2010-2020, TP.HCM cũng nở rộ loại hình căn hộ mini, nhà hộp diêm ở các quận nội thành. Theo đại diện Công an TP.HCM, hiện có khoảng 42.200 nhà nghỉ kiểu căn hộ mini cho thuê trên địa bàn.

Giá rẻ là một trong những lý do khiến căn hộ mini phát triển mạnh với khách hàng là những gia đình trẻ và người mới đi làm.

Theo ông Phạm Đức Toàn, người sáng lập EZ Property, khách hàng mua căn hộ mini hầu hết không đủ điều kiện mua căn hộ tại các dự án thương mại. Trong khi đó, giá căn hộ thương mại cũng có xu hướng tăng theo thời gian do thị trường thiếu nguồn cung căn hộ bình dân.

Thực tế, với khoảng 1 tỷ đồng, người mua nhà rất khó có thể sở hữu được một căn hộ tại dự án chung cư thương mại tại các quận nội thành Hà Nội hay thậm chí là các khu chung cư cũ.

Chị Ngọc Linh, chủ căn hộ hơn 40 m2 ở Mỹ Đình cho biết, ngoài giá rẻ, chị chọn mua loại nhà này vì không tốn nhiều phí dịch vụ hàng tháng như căn hộ thương mại. Còn đối với nhà tập thể, theo cô, rõ ràng nhiều căn hộ mini được xây dựng đồng bộ và sạch sẽ hơn.

Anh Minh Khánh, quận Long Biên (Hà Nội), vừa hòa vốn với căn hộ mini rộng gần 50 m2 trên đường Nguyễn Văn Cừ vào tháng trước sau gần nửa năm rao bán. Gia đình anh mua vào tháng 11/2022 với giá khoảng 1,2 tỷ đồng gồm 2 phòng ngủ, 1 phòng tắm, nằm trên tầng 2 của một chung cư mini 7 tầng và 1 tầng hầm. Dù chưa có sổ đỏ nhưng ông Khánh cho biết vẫn đồng ý mua vì khả năng tài chính hạn chế và muốn ưu tiên gần trường học của 2 con nhỏ.

Căn hộ mini cũng là lựa chọn được nhiều người công nhân mới hoặc sinh viên thuê.

Với những người mới vào làm việc tại Hà Nội, thuê căn hộ mini giá 4 – 7 triệu/tháng cũng là giải pháp hợp lý trong bối cảnh giá thuê căn hộ thương mại tại một số quận như Cầu Giấy, Thanh Xuân hiện nay chủ yếu từ 10 triệu đồng trở lên. hơn. Những năm gần đây, đây cũng là sản phẩm chủ lực ở phân khúc cho thuê dành cho sinh viên. Một trường đại học ở Cầu Giấy tuyển sinh khoảng 2.000 sinh viên mỗi năm, nhưng ký túc xá của trường chỉ có thể chứa được vài trăm sinh viên.

Sự bùng nổ của căn hộ mini, theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), xuất phát từ những bất cập trong quy định pháp luật về phát triển nhà ở riêng lẻ cho hộ gia đình, cá nhân. Ngoài ra, thương lái và một số doanh nghiệp còn móc nối với các hộ gia đình, cá nhân để thực hiện xây dựng chung cư mini trái phép.

Theo HoREA, Luật Nhà ở 2005 và Nghị định 90 ban hành năm 2006 không có quy định nào cho phép phát triển nhà ở riêng lẻ dành cho hộ gia đình, cá nhân, được thiết kế theo kiểu căn hộ mini. Tuy nhiên, đến năm 2010, Nghị định 71 thay thế Nghị định 90 và bắt đầu có quy định cho phép phát triển nhà ở riêng lẻ cho hộ gia đình, cá nhân, thiết kế theo kiểu căn hộ mini, nhiều tầng, nhiều căn hộ. nhỏ ở khu vực thành thị. Tiếp theo, Luật Nhà ở 2014 công nhận quyền sở hữu trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhà ở từ 2 tầng trở lên và mỗi tầng có từ 2 căn hộ trở lên đáp ứng điều kiện tiêu chuẩn. , chất lượng nhà ở HoREA đánh giá đây là cơ sở pháp lý giúp loại hình căn hộ mini nở rộ, trong đó có nhiều dự án bị khai thác, xây dựng trái phép.

Cùng với đó, lợi nhuận cao, lên tới 50% giá trị đất cũng góp phần thúc đẩy phong trào đầu tư căn hộ mini. Ông Toàn lấy ví dụ, năm 2015-2016, một số nơi ở Cầu Giấy vẫn có giá đất 40-50 triệu/m2. Tại đây, chủ nhà xây dựng chung cư mini 10 tầng với mức đầu tư 11-13 triệu đồng/m2. Với giá bán khoảng 18-20 triệu đồng một mét vuông, chủ nhà có thể kiếm được hơn nửa tỷ đồng cho một căn hộ rộng hơn 30 mét vuông.

Dù có cơ sở pháp lý thừa nhận quyền sở hữu nhưng rất ít căn hộ mini ở Hà Nội được cấp sổ đỏ riêng lẻ. Bởi theo đánh giá của giới chuyên môn, nhiều chủ đầu tư tòa nhà trong hẻm đã xây dựng dự án sai giấy phép như tăng mật độ, vượt quá chiều cao để tối ưu hóa lợi nhuận, không đáp ứng yêu cầu về hồ sơ phòng cháy chữa cháy. chữa cháy. Hầu hết người mua căn hộ mini chỉ có hợp đồng chuyển nhượng với chủ đầu tư hoặc có thể được ghi sổ đỏ với chủ sở hữu đất. Tại Hà Nội cũng có trường hợp sổ đỏ ghi tên hàng chục người sở hữu căn hộ mini trên lô đất đó.

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi gần đây nhất vẫn quy định có thể cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với loại hình nhà ở như căn hộ mini. Theo chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Định, điều này là không nên vì sẽ khuyến khích phát triển chung cư mini, gây thêm nhiều vấn đề cho các thành phố lớn như an toàn, phòng cháy chữa cháy… Hạ tầng xã hội như trường học, y tế, hành chính .

Ông Định cho rằng cần có biện pháp kiểm soát chặt chẽ chung cư mini để tránh gây tình trạng quá tải, mất an toàn ở đô thị. Theo ông, nếu hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất ở, muốn xây dựng nhà chung cư thì phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã và lập dự án đầu tư để làm thủ tục đầu tư theo Luật Đầu tư. Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.

II. Các câu hỏi thường gặp?

Theo bạn, căn hộ mini có nên tồn tại?

Theo VNEX

Nguồn: https://urlis.net/xmyuk39i